Как сдать квартиру в наем без проблем
Вы решили сдать квартиру в аренду. Сразу назревают вопросы: как и кому? Неплохо, если вас природа наделила тягой к знанию законов – юрфак за плечами, у вас имеется врожденный «нюх», вы от природы маклер — и пятнадцать минут разговора с незнакомым человеком позволяют «вывернуть» потенциального арендатора наизнанку (психология – великая наука!), а если нет?! Тогда хотя бы прислушайтесь к советам, руководствуясь которыми, вы сможете ориентироваться в море недвижимости и избежать столкновения с рифами. Набивать собственные «шишки» иногда полезно, но лучше… Лучше уж учиться на чужих ошибках!
Реально оцените свой «товар»
Первое, что предстоит вам сделать – это реально оценить, сколько будет стоить ваша квартира. Естественно, что ваша «хрущевка» для вас будет казаться самой лучшей, расположенной в самом лучшем районе, и ваш девятый этаж (опять же в ваших глазах)– всегда «третий»! Но, как бы ни хотелось, на вещи нужно смотреть реально. То, что приемлемо для вас, не всегда приемлемо для клиента, и наоборот. Неплохо бы для оценки жилья пригласить специалиста из риелтерского агентства. Если вы не согласны с его оценкой, то вам придется пригласить еще нескольких маклеров – и тогда уже выбрать из общей информации среднюю цифру. Единственное, что плохо — этот совет не совсем приемлем для небольших городков: с агентствами там, увы, туговато. В таком случае можно обратиться в БТИ. Не стоит пренебрегать и советами друзей, знакомых, соседей (только не болтайте лишнего!), можно перевернуть и кучу газет с объявлениями – о стоимости аренды квартир, подобных вашей, вы должны знать все!
И еще запомните: проще сдать квартиру по изначально высокой цене, чем потом каждый месяц воевать с квартирантами.
Трезво оцените свои возможности в части «предарендной подготовки». До того, как сдавать квартиру в наем, потрудитесь ее приватизировать – у собственника все права. Внимание: не забудьте забрать из квартиры все документы, подтверждающие ваши права на собственность!
Потенциально хорошие квартиры имеет смысл привести в полный порядок (сантехника, окна, двери и т.д.) – это не только повысит цену аренды, но и позволит заполучить платежеспособных клиентов. Отдельный вопрос – мебель. Если вам до глубины души дорог бабушкин сервант – немедленно увезите (спрячьте, подарите, сдайте в ломбард – нужное подчеркнуть) его и спите спокойно. Но знайте, что с хорошей меблировкой стоимость квартиры тут же возрастает.
Договор дороже денег
Если участники сделки нашли друг друга через агентство, то и договор им поможет составить специалист. В том случае, если они решили обойтись без посредников, им необходимо просто обратиться к толковому юристу.
Договор, который заключается между собственником и квартиросъемщиком, будет называться «договором найма», если обе стороны являются физическими лицами. Если хотя бы одно из лиц, участвующих в сделке, юридическое, соглашение именуется «договором аренды».
Договор найма заключается в простой письменной форме и не требует регистрации – заверять у нотариуса его не надо. Чтобы он имел юридическую силу, достаточно подписей сторон. В случае, если речь идет о договоре аренды (то есть одна или обе стороны юридические), — регистрация обязательна. Необходима она и в том случае, когда договор аренды заключается на срок более года. При заключении договора обязательно должны присутствовать документы о праве собственности на квартиру.
Отдельной строкой в договоре прописывается арендная плата – фиксированная, привязанная к какой-либо валюте (либо в национальном эквиваленте). В договоре необходимо также указать предметы, за которые берется залог (мебель, ремонт и т.п.). Нужно прописать условия возврата залога, чтобы избежать лишних разногласий по окончании срока аренды. При этом желательно провести опись имущества, находящегося в квартире, оценить исправность мебели и техники.
В договоре найма (повторяюсь: при сдаче жилья физическим лицам) должны быть указаны граждане, которые могут проживать в этом жилом помещении вместе с нанимателем. В противном случае вселение этих граждан будет возможно только с согласия наймодателя.
Целесообразно указать срок аренды или найма, порядок внесения арендной платы и срок, в течение которого она не может быть изменена. Стоит также обратить внимание и на сроки и условия заезда жильцов, освобождения ими квартиры, условия, время и периодичность посещения квартиры хозяином и наличие у него дополнительных ключей.
Сроки договора могут быть от одного месяца и выше (если это не доверительное управление (при помощи агентства), которое предусматривает заключение договора не менее, чем на год). При заключении договора аренды жилого помещения (с юридическим лицом), стороны вправе по своему усмотрению определять его срок. Если же в договоре аренды срок не будет определен, то он будет считаться заключенным на неопределенный срок.
В случае досрочного расторжения договора лучше искать приемлемое решение для обеих сторон. Со стороны наймодателя существует несколько возможных причин для расторжения договора, причем только через суд: шестимесячная неоплата аренды, несоблюдение условий проживания, использование квартиры не по назначению, порча имущества. По инициативе нанимателя (с согласия проживающих с ним граждан), договор найма может быть расторгнут в любое время, но при условии письменного предупреждения наймодателя за три месяца. Хотя обычно люди договариваются и прописывают в договоре меньший срок – месяц или два. Помимо этого, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе любой стороны договора, если помещение стало непригодным для постоянного проживания.
Знайте: если вы досрочно пытаетесь выселить квартирантов без объяснения на то причин, то они имеют полное право не подчиниться и жить в этой квартире до окончания срока, указанного в договоре!
В случае, если вы уезжаете, найдите «доверенное лицо». Это может быть как агентство (оплату услуг можно также переложить на плечи клиента), так и просто физическое лицо, которому вы доверяете присмотр за квартирой.
Сразу же уведомьте об этом жильцов, что все проблемы, если таковые возникнут, они будут решать с вашим «доверенным лицом». Имейте в виду: ваш поверенный должен быть полностью дееспособным человеком как физически, так и юридически. Поэтому «бабульки» и «дедульки» в этом деле – не союзники.
Посуточная аренда – требуйте документ, подтверждающий личность, и предоплату. Нет у клиента денег – до свидания! Ни в коем случае не ведитесь на «сказки»! Кстати, имеет смысл брать залог за непредвиденную порчу имущества.
Счета – отдельная тема
Вообще-то лучше всего, если коммунальные платежи будут входить в стоимость арендной платы (это можно также оговорить в договоре) – тем самым вы будете иметь возможность контролировать ежемесячную оплату этих услуг. И жалость тут ни к чему! Практика показывает, что после того, как, к примеру, придет счет с указанием «кругленькой» суммы за телефонные трели, а виновники сделают «круглые» глаза и будут клясться мамой, что это не они, в таком случае… Поверьте, у вас возникнет единственное желание послать их далеко-далеко – не иначе! Поэтому старайтесь всегда жестко оговаривать условия оплаты за междугородные переговоры. Самый лучший вариант – это вовсе отключить «8». Хотя попадаются и такие клиенты, которые настаивают на подключении «междугородки» – в этом случае смело берите залог. НО! Все равно периодически проверяйте телефонные счета.
Кстати (чтобы не «жевать» одно и то же): этот совет касается всех счетов, которыми забрасывают ваш почтовый ящик соответствующие службы…
И все же не пренебрегайте «face»-контролем!
Вот в этом случае сложнее всего советовать. Как говорится, «знал бы прикуп – жил бы в Сочи». В любом случае не торопитесь сдавать квартиру кому попало – присмотритесь повнимательнее к будущему жильцу. Еще сложнее делать выводы насчет того, кто надежнее – семейные люди или холостяки, ребята помоложе или люди в возрасте, женщины или мужчины. Верный выход в таком деле будет один – личная встреча, и лучше, если она будет проходить где-то на нейтральной территории. Ведь согласитесь, клиенты бывают разные… Целую в лобик тех, кто отважился сдавать квартиру посуточно – поистине «шампанское пьет тот, кто рискует»!
И еще – сохраняйте только сугубо деловые отношения с теми, кому сдаете квартиру внаем!
Платить или не платить налоги?
Конечно, можно сдавать «хату» и втихаря, каждый раз придумывая новую версию насчет того, что к вам нагрянули дальние родственники и вы, как человек радушный и гостеприимный, не смели им отказать. Но где гарантия, что завтра «друзья» «друзей» или первый муж вашей второй жены не сдадут вас с потрохами? Тут уж решайте, как говорится, сами…
А вообще-то: если в наем сдается только одна квартира — достаточно будет ежегодного декларирования доходов и уплаты налога на доходы физических лиц (подоходный налог) в размере 15%. При этом необходимо отметить, что налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие наличие источника дохода: договор с нанимателем и, возможно, выписку со счета, на который поступают арендные платежи, и т.д., и т.п. В налоговую декларацию должны включаться все доходы, полученные налогоплательщиком в истекшем году.
Представления декларации не потребуют только в том случае, если имущество сдается в аренду юридическому лицу, и соответствующая сумма налога была удержана и перечислена в бюджет при выплате арендных платежей. То есть, проще говоря, подоходный налог за вас уже заплатило агентство недвижимости, которое является посредником между вами и квартиросъемщиком.
Для тех, кто сдает в аренду одновременно несколько объектов недвижимости, первым верным шагом будет являться регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Для субъектов предпринимательской деятельности предусмотрен специальный налоговый режим, называющийся «упрощенной системой налогообложения» (вы платите единый налог, согласно выбранной ставке).
За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Зачастую именно этим шантажируют своего хозяина наниматели. Учтите, от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры в наем. Интересует ли вас сдача квартир в Хмельницком, в Москве или Одессе, что ж, сдавайте с умом – и вам воздастся! Зеленого света вашим доходам! // У. Ковальчук